8 - 800 - 222 - 999 - 2
телефон прямого эфира

Прямой эфир

Армия Школа Авто Про деньги Театр Общество Культура История Здоровье Готовим вкусно! Это интересно

"Домашняя академия" Интерактивный канал

Эпизод

16 июня 2017

Квартира с отделкой или без

В России в основном люди раздумывают над вопросом, квартиру с какой отделкой покупать: с чистовой, с черновой или вообще без отделки, когда нет ни стен, ничего другого в квартире.

Какие плюсы и минусы покупки квартиры с отделкой и без отделки? На что обращать внимание в объявлениях о продажах квартир и при осмотре квартиры, когда вы готовы принять решение о покупке?

Гость в студии – независимый риелтор Артур Геворкян.

На сайтах застройщиков можно встретить такое утверждение, что разница в цене между квартирой без отделки и жильём под ключ в среднем составляет всего 15 процентов. При этом, пишут они, самостоятельный ремонт покупателям обойдётся в 2-3 раза дороже, чем доплата за отделку. Соответствует ли такое утверждение реальности?

А. Геворкян: В последнее время проявилась тенденция, что застройщики, дабы привлечь побольше покупателей и улучшить свои продажи, идут на всевозможные ухищрения, предлагая какие-то дополнительные опции. Большинство застройщиков, которые ранее этим не занимались, сегодня начали продавать квартиры в различным видом отделки.

Существует несколько степеней отделки квартир в новостройках. Квартира продаётся либо вообще без отделки. Для застройщика это наиболее выгодный и удобный вариант, потому что не нужны никакие дополнительные расходы и дополнительные проблемы с покупателями, гарантийные обязательства и т.д. Так проще.

Но покупатель в России нынче стал более изысканным и требовательным.

Говорят ещё, что в кризисные годы растёт число желающих приобрести квартиры с уже готовой отделкой?

А. Геворкян: Однозначно это так. Потому что в кризисные годы большинство покупателей – это всё-таки ипотечные покупатели, у которых одни долги. Первоначальный взнос зачастую ими тоже взят в долг, и у них фактически даже на переезд, на грузчиков денег не хватает. Поэтому покупать квартиру на 10-15 процентов дешевле, но без отделки, нецелесообразно, потому что им не на что делать ремонт, чтобы потом в квартиру въехать. Многие из них, к тому же, живут в снимаемом жильё. А это предполагает двойные расходы: затраты на ремонт плюс оплата квартиры по найму на то время, пока ремонт новой квартиры не завершится.

Поэтому застройщики сейчас активно стараются предлагать квартиры уже с отделкой. И впереди планеты все известные российские застройщики, их названия на слуху. Эти крупные компании уже давно сориентировались на рынке.

Но действительно подводных камней здесь достаточно много. Потому что всё, что сделано качественно и к чему те самые взыскательные покупатели хотят прийти, стоит дорого. В связи с кризисом всё очень подорожало: и стройматериалы, и оплата труда, и логистика.

Например, сегодня, чтобы из среднестатистической однушки площадью порядка 40 кв. метров, которую застройщик продаёт "голой", в бетоне, без электрики, в которой абсолютно ничего нет, сделать квартиру, надо приблизительно затратить от 500-600 до 800 тысяч рублей. И то это получится средний ремонт, который включает в себя полы, стяжку, выравнивание стен, проводку электрики, прокладку труб, ламинат, натяжные потолки, сантехнику и прочее.

А если купить такую однушку с чистовой отделкой от застройщика, насколько получится дешевле?

А. Геворкян: Чистовая отделка подразумевает, когда выровнены стены, сделана стяжка, проведены какие-то электрические работы, когда полы подготовлены для укладки ламината, санузлы подготовлены для наклейки плитки, проведены сантехнические разводки труб. Окончательный ремонт, конечно, потом гораздо дешевле обойдётся, когда можно будет приклеить те обои, которые интересны покупателю квартиры, а не те, которые за него выбрали строители.

Черновая отделка подразумевает, когда вообще ничего не сделано, и всё надо делать самостоятельно.

А когда в купленной квартире в новостройке и обои уже наклеены?

А. Геворкян: Это в народе называется "муниципальной отделкой". Данный термин появился тогда, когда застройщики стали много квартир сдавать городу для переселения в них людей из сносимого жилья, по различным социальным программам и т.д. При этом использовались самые доступные стройматериалы, обои не самые красивые и т.п. То есть, под муниципальной отделкой сейчас понимается самое низкое качество отделочных работ и строительных материалов.

Поэтому покупая квартиру с муниципальной отделкой, мы рано или поздно будем её ремонтировать по своему усмотрению. Например, я заплатил на трёхкомнатную квартиру с так называемой "муниципальной отделкой" на 300 тысяч рублей меньше, чем если бы я купил квартиру с "дизайнерской отделкой". Но самое ужасное было то, что та же самая "дизайнерская отделка", по отзывам многочисленных клиентов, конечно, изначально какого-то дизайнера европейского уровня приглашали, была тоже не очень. Конечно, если сравнивать "дизайнерскую отделку" с "муниципальной", это небо и земля.

Слушательница: Хочу продать свою трёхкомнатную квартиру и купить квартиру в новостройке с отделкой и двумя "мокрыми точками". Какой алгоритм моих действий?

А. Геворкян: Самая первая и самая грандиозная на сегодняшний день задача слушательницы – это найти покупателя на её квартиру. Потому что кризисные явления на рынке недвижимости не проходят, цены продолжают снижаться. С одной стороны, это хорошо для покупателей. Для продавца это сущий ад, ужас и кошмар. Но есть ещё и третья сторона медали в этой ситуации. Продав дешевле, можно всё-таки купить квартиру тоже дешевле. Снижение цены происходит пропорционально.

Как только покупатель будет найден, с ним составляется авансовое соглашение, в котором указываются все существенные условия будущей сделки, и у продавца будет какое-то время, как правило, это три-четыре недели, на поиск и подбор соответствующего жилья, приобретаемого взамен. Как только продавец за эти 3-4 недели что-то найдёт, а для этого придётся посетить ряд застройщиков, пообщаться, посмотреть, предложений квартир с двумя "мокрыми точками" достаточно много, вопрос в том, подойдут ли предлагаемые варианты конкретному продавцу вторички, поскольку новостройки разбросаны очень далеко друг от друга. Если брать конкретно столицу, то предложений по Москве меньше. И это всё до сих пор очень дорого, вопреки всем кризисам. И это понятно, свободных земельных участков в Москве всё меньше и меньше.

Прекрасной альтернативой является Московская область. В последние годы наблюдается тенденция, когда многие москвичи выбирают жильё за пределами МКАД в ближайших городах (Видное, Мытищи, Одинцово, Химки). Там предложений в разы больше. И есть действительно очень интересные предложения на сегодняшний день. Причём, конечно, лучше найти те новостройки, строительство которых началось ещё в докризисные времена. Потому что тогда стоимость строительства была совершенно другой, кредиты были более доступны, стройматериалы были дешевле, и застройщики до сих пор допродают квартиры в новостройках ещё по тем ценам. То есть, любая новостройка, затеянная сейчас, будет стоить дороже.

Получается, что качество чистовой отделки очень плохое, особенно в муниципальном варианте жилья. В итоге и смысл как бы теряется покупать квартиру с отделкой?

А. Геворкян: Не совсем так. Качество качеству рознь. Всё-таки крупные застройщики делают определённые выводы из предыдущих годов и из отзывов покупателей. Многие из них из года в год делают отделку квартир всё лучше и лучше. Они учитывают предыдущий опыт. Если ещё два года назад зачастую нанимались для отделки подрядные организации с рабочими из дружественных южных республик, то сейчас застройщики перешли к отделке своими рабочими, своими силами.

С одной стороны, конечно, выгодно покупать квартиры с отделкой. Почему? Стоимость того объёма стройматериалов и работ, который может позволить себе застройщик при оптовой закупке тех же стройматериалов, получается для приобретателя квартиры выгоднее. Себестоимость отделки у застройщика ниже. У него есть бригады, которые весь объём отделки делают. Рабочие на отделке, поскольку у них большие объёмы, уже руку набили.

И, конечно, нужно смотреть отзывы. Это первое. Второе. Большинство застройщиков организуют шоу-румы, в которых представлены все виды планировок квартир и несколько видов их отделки.

Полностью программу слушайте в аудиофайле.

дом покупка общество квартира семья гость

Квартира с отделкой или без

33:38
По будням
12:10
Следующий выпуск

Понедельник, 23 октября

12:10