8 - 800 - 222 - 999 - 2
телефон прямого эфира

Прямой эфир

Выкл.
Вкл.
00:00
00:00
Армия Школа Авто Про деньги Театр Общество Культура История Здоровье Готовим вкусно! Это интересно

"Домашняя академия" Интерактивный канал

Эпизод

29 июня 2017

Земля под домом

Ведущие программы – Алла Волохина и Константин Корольков.

Гости в студии – юрист по земельным вопросам Станислав Станкевич и ВРИО председателя некоммерческого партнёрства "Декабрист" в Москве, которое оформило землю под своими домами, Сергей Федосеев.

Сегодня мы говорим о земельных участках под домами, в том числе под многоквартирными. Если вы купили дом, то не всегда и земля под этим домом автоматически оказывается оформленной в вашу собственность. Когда люди покупают квартиру в многоквартирном доме, автоматически они уже имеют право собственности на землю под этим домом? Или этим надо как-то отдельно озаботиться?

С. Станкевич: Здесь ситуация следующая. У нас силой закона задекларировано (ст. 36 ЖК, ст. 208,209 ГК), что собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме также принадлежит доля в общем имуществе. Это чердаки, подвалы, в том числе земельный участок, не только под домом, а который относится к дому со всеми элементами благоустройства, необходимыми для обслуживания дома (детские площадки, парковки и т.д.). Право такое декларировано. Но здесь почему-то вспоминается старый советский анекдот: "А я имею право? Ну, конечно, имеете. А могу ли я? Нет, не можете".

На практике проблема заключается в том, что, пока участок в кадастровый учёт не попадает, а для домов советской постройки практически нет, если посмотреть на публичную кадастровую карту по городу Москве, поставленных на кадастровый учёт участков, его не видят ни правительство, ни застройщики, которые приходят и пытаются, в том числе, на тех же элементах благоустройства что-то построить.

Для жителей и собственников таких домов всё абсолютно ясно. Для них вопрос оформления земли в свою собственность через 1) постановку земельного участка на кадастровый учёт и 2) оформление своих прав – это вопрос жизни и смерти.

То есть, вы говорите, что на придомовой территории кто-то что-то может понастроить,  не спрашивая людей, проживающих в этом доме? И это при том, что эти люди имеют право возражать и сами как-то распоряжаться этой землёй? Как в таком случае отстаивать свои права?

С. Станкевич: Было несколько ситуаций, которые были в моей адвокатской практике, когда участки под домами ставились на кадастровый учёт. Там людям повезло. У них были исходные документы, поскольку это были дома ЖСК. То есть, у них сразу было то, на чём можно было основывать свою правовую позицию. Но в основном мы видим, что правительство Москвы, столичные чиновники часто выдают разрешительную документацию на строительство, не видя эти почему-то имеющиеся в архивах документы. А, между тем, в советское время, ещё до появления кадастра, был государственный технический учёт, который вёлся БТИ. То есть, БТИ в то время было одним из самых важных органов, который фактически имел все сведения о правоустанавливающих и правоутверждающих документах. Это, прежде всего, отражалось в технических паспортах домовладений (не путать их с паспортами дома) и в соответствующих планах земельных участков, которые прилагались к этим паспортам.

А как быть жителям домов, которые в них сейчас живут? Допустим, в пятиэтажках. У них какие возникают проблемы? Сергей, вы решали в своём некоммерческом партнёрстве проблему с оформлением земельных участков под домами в собственность?

С. Федосеев: Да, мы оформили два дома, оформили им придомовую территорию.

Эти дома какие? Старые или новые?

С. Федосеев: Они советского периода постройки, это 80-е годы. Но все дома надо разделить на: а) дома, которые построены в новой России, и б) дома советской постройки. Дома, построенные в новой России,  строились уже по новому законодательству, новому Земельному кодексу, поэтому земельные участки, на которых эти дома построены, должны быть поставлены на кадастровый учёт, у них должны быть границы и соответствующее разрешительное использование – под многоквартирные дома. И у всех, у кого квартиры в новостройках, что касается земельных участков, не должно возникать никаких проблем с вступлением в права собственности.

Да, конечно, это где-то игнорируется. Поэтому когда вы покупаете квартиру в новостройке, вы должны всё это, естественно, проверить. То есть, стоит ли земельный участок на кадастровом учёте под тем домом, в котором вы хотите купить квартиру. Проверить это очень легко. Вы заходите в Интернет, заходите довольно легко на сайте Росреестра  "Публичную кадастровую карту" и там вы находите по адресу свой дом и смотрите, оформлен ли земельный участок под ним. Если да, то дом построен правильно, в соответствии с законодательством, и ему не грозит снос, как самострою. Наверное, многие видели, как по всей России сносятся многоквартирные дома как раз потому, что они построены не в соответствии с законодательством. Либо с земельным участком что-то не так, либо с разрешительной документацией. Особо часто сносят многоквартирные дома, построенные на шести сотках.

Вы оформили землю под двумя многоквартирными домами. Какая там была проблема?

С. Федосеев: Это два 17-этажных дома. Они советского периода постройки. У них также есть паспорта домовладений, приложением к которым были планы земельных участков. На основании этих планов мы обратились в Москомархитектуру, в её подразделение Глав АПУ, и заказали у них проект межевания. Процедура межевания в действующем законодательстве специально существует, чтобы, грубо говоря, актуализировать те границы, которые были в советский период. Если какие-то здания там были, учитывают их земельные участки, и стараются учитывать они земельные участки многоквартирных домов.

Вообще, есть "спящие" дома, которым все равно на свои земельные участки, а есть "активные" дома, которым не всё равно на свои земельные участки.

Думаю, просто одни граждане понимают, какие права даёт им владение земельным участком под домом, а другие просто этого не знают. Для чего люди в своих домах должны начать процесс оформления земли под МЖД, который наверняка не шёл?

С. Станкевич: Первое. Это защита от точечной застройки и от каких-то поползновений, которые могут повлечь отторжение части земельного участка. Второе. Для столицы, это касается только Москвы, земельная тематика в последнее время стала острой. Москвичи взбудоражены в связи с реновацией. К чему привело то, что земельные участки под их домами до сих пор не оформлены и не стоят на кадастровом учёте? К тому, что они не учитываются при разработке планов сноса, отторжения или изъятия имущества. Допустим, сейчас переселенцам обещают равнозначную квартиру как один из вариантов или равноценное возмещение. Но если бы участок стоял на кадастровом учёте, то каждый мог бы претендовать не только на равноценную компенсацию за своё помещение, но и на равноценную компенсацию за свою  долю в земельном участке под домом. А средняя стоимость гектара московской земли даже с учётом присоединенных территорий Новой Москвы равняется 620 млн рублей.

Поэтому у граждан есть два пути. Первыйискать документы на исходные землеотводы и пытаться ставить свои земельные участки на кадастровый учёт с помощью кадастровых инженеров как ранее учтённые. Второйприбегнуть к правильным-неправильным проектам последнего межевания и ставить на учёт земельные участки под домами на их основании, как бы вновь создавая этот участок.

Но в чём здесь риск?

Первый риск. В проектах последнего межевания не всегда участки под домами соответствуют тем размерам, которые были исходными. То есть, они не соответствуют исходному землеотводу. Второй риск. У меня есть документ, который ещё нигде не озвучивался. Он, к сожалению, получен негласно. Это выписка из протокола заседания у мэра Москвы штаба по реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве от 30 марта 2017 года. Это было ещё до принятия законопроекта о реновации. Законопроекта ещё не было, а в протоколе уже перечислен план мероприятий, который по программе уже в этом году должен реализоваться. И в числе прочего это отмена утверждённых проектов межевания по мере определения кварталов реновации и начало разработки новых проектов планировки. То есть, здесь мы видим, какую цену определяет городская администрация утвержденным проектам межевания. Потрачены миллиарды бюджетных денег, а на самом деле фактически юридической силы они, можно сказать, не имеют. В любой момент их могут отменить. И вопрос по отмене регистрации кадастрового учёта участков, который произойдёт на основе отменённых проектов, будет также актуален.

Полностью программу слушайте в аудиофайле.

хозяйство дом земля ТСЖ общество собственность семья быт гость

Земля под домом

30:02
По будням
12:10
Следующий выпуск

Среда, 26 июля

12:10

Отпуск раздора: сохраняем тёплые отношения
Эксперт - психолог Московской службы психологической помощи населению Елена Красовская