+7 800 222 999 2
Скоро в эфире
04.09.2019
4 Сентября 2019

Что нам стоит дом построить?

Основные приоритетные направления развития рынка жилья в РФ накануне сформулировал премьер Дм. Медведев. Экспертное мнение вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Николаевича Апрелева.

Премьер-министр страны Дм. Медведев обсуждал накануне расходы бюджета на период 2020-2022 годы и остановился в том числе на теме жилищного строительства и развития рынка жилья. Потому что, как сказал Дм. Медведев, правительство должно поддерживать индивидуальное жилищное строительство, развивать рынок долгосрочной аренды и помогать молодым семьям через льготную ипотеку.

Если про ипотеку мы слышим довольно часто. Об этом говорит даже президент. Называются какие-то конкретные цифры. То мы пока сложно себе представляем, с какими проблемами сталкиваются люди при индивидуальном строительстве. И не понятно, почему в России не развивается рынок долгосрочной аренды жилья, хотя об этом говорят уже второе десятилетие.

С какими проблемами сегодня сталкиваются те, кто решил сам построить себе жильё?

К. Апрелев: Во-первых, сегодня под строящееся самостоятельным образом жильё получить кредит достаточно сложно. В том числе и ипотечный. То есть, получить ипотечный кредит для самостоятельного строительства жилья на сегодняшний день невозможно. Отсутствуют понятные и для банков, и для потребителей продукты. В том числе не понятен порядок оценки связанных с таким строительством рисков.

Второе. Люди вынуждены брать потребительские кредиты, которые по своей ставке, безусловно, выше, чем ипотечные.

И третий момент связан с тем, что люди, строя собственное жильё, до конца не обладают той профессиональной схемой, которая позволила бы им снизить все потенциальные риски, с которыми они столкнутся при оформлении в дальнейшем этих объектов в свою собственность. Это и правовой режим использования земельного участка, что можно, а что нельзя. И какие существуют ограничения, связанные с застройкой данного земельного участка. Надо сказать, что в России достаточно либеральное законодательство. Например, в большей части стран Европы и в США вообще невозможно зарегистрировать дом, если он не построен профессиональным проектировщиком с участием лицензированных строителей. В России всё достаточно либерально, и в этом смысле процесс регистрации гораздо более прост. Можно всё просто построить и зарегистрировать. В крайнем случае, по схеме в судебном порядке. А основные проблемы связаны с отсутствием необходимого финансирования и невозможностью заложить земельный участок для обеспечения получения кредита. Скорее, вот эти проблемы. Потому что размер потребительских кредитов, которые выдают банки, чтобы использовать их на строительство, таков, что их, конечно же, недостаточно по объёму для того, чтобы качественно и понятно построить дом. Потому что в любом случае любые кредиты выдаются на основе дохода человека или под залог недвижимости. Земельный участок заложить нельзя, соответственно, получить адекватный кредит для того, чтобы что-то построить, сложно. Ну и на сегодняшний день отсутствует ипотека на индивидуальное жилищное строительство, тогда как в сегодняшней практике на рынке новостроек ипотечный кредит под строящееся жильё получить можно.

Нормы строительства в России носят обязательный или рекомендательный характер?

К. Апрелев: Первое. Если мы говорим всё-таки об индивидуальном строительстве, то здесь всё гораздо проще. У объектов индивидуального жилищного строительства нет совсем жёстких норм регулирования, которые в рамках проектирования должны быть исполнены, и они регулируются в меньшей степени. Нет необходимости получать заключение Росэкспертизы, как на другие более сложные объекты.

В этом смысле, конечно, эта ситуация гораздо проще. Она на порядок более либеральная в сравнении с теми требованиями, которые существуют в Европе и Северной Америке.

Другая тема касается того, что в России почему-то не развивается рынок длительной аренды жилья. С чем это связано? Не так давно в Москве были проекты строительства специальных домов для длительной аренды. Почему все эти идеи захлебнулось? С чем это связано?

К. Апрелев: Первое. Это связано с тем, что существует упрощённая процедура аренды, которая на сегодняшний день не требует регистрации договора аренды, если вы арендуете что-то на срок до 11 месяцев. Естественно, большая часть арендаторов так же, как и арендодателей, стараются заключить такой короткий 11-месячный договор, который не требует регистрации и который позволяет понизить риски того, что, например, будет неадекватно себя вести либо арендатор, либо арендодатель. Потому что, если будет заключён долгосрочный договор аренды и не будет, например, выполнять свои обязательства арендатор, то выставить его можно будет практически только в судебном порядке. Вот эти угрозы и мешают заключению долгосрочных договоров аренды. Поэтому собственники чаще всего как раз не хотят заключать долгосрочные договоры, потому что они при этом ничего нового для себя не приобретают. Они через 11 месяцев опять могут продлить этот договор на тот же срок. И нельзя сказать, что они могут удержать своего арендатора с помощью заключения долгосрочного договора аренды. То есть, нет у него этой долгосрочной мотивации.

А у арендатора тоже не понятны до конца риски. Сегодня работа есть, а завтра нет. Мне кажется, что краткосрочный договор – это тот компромисс, который интересен сейчас и арендатору, и арендодателю, исходя из непростой экономической ситуации. Потому что арендуют в основном жильё те люди, которые либо начинают самостоятельную жизнь, либо приезжают в другое место в поисках работы. То есть, которые только начинают какие-то самостоятельные действия по построению собственной семьи.

Я вообще имела в виду другое – так называемые "доходные дома", которыми может владеть частное лицо или частная компания. Но в России почему-то это направление бизнеса не развивается. Это связано с тем, что есть огромное предложение аренды от подобных мелких арендодателей и это всех устраивает? И поэтому этот бизнес не идёт?

К. Апрелев: Сегодня для реализации проекта "доходный дом", чтобы он был рентабелен, нужна доходность, не сопоставимая со ставкой аренды. То есть, из-за того, что у нас сегодня в аренду жильё можно получить в два раза дешевле, чем приобретая с помощью кредита то же самое жильё по размеру ежемесячных платежей, естественно, поэтому инвестиционно такие проекты не интересны. Для того чтобы инвестор мог получить прибыль, он должен рассчитывать на определённую доходность проекта, а эта доходность должна быть в 2-3 раза выше, чем сегодняшняя арендная ставка. Сам по себе рынок аренды достаточно низкий по доходности, и по этой причине инвест-проекты в данной сфере сегодня не интересны.

"Вести"

"Вести"

Начало в 08:00 "Вести"

Треть россиян хотят получать зарплату и при этом не работать

Треть россиян хотят получать зарплату и при этом не работать

Начало в 08:10 "Сигналы точного времени"

Долги за услуги ЖКХ с граждан взыщут профессионалы

Долги за услуги ЖКХ с граждан взыщут профессионалы

Начало в 08:35 "Сигналы точного времени"

"Вести"

"Вести"

Начало в 09:00 "Вести"

В России может появиться "педагогическая тайна"

В России может появиться "педагогическая тайна"

Начало в 09:10 "Сигналы точного времени"

Любовь зла

Любовь зла

Начало в 09:35 "Сигналы точного времени"

"Вести"

"Вести"

Начало в 10:00 "Вести"

Неизвестный Высоцкий

Неизвестный Высоцкий

Начало в 10:10 "Сигналы точного времени"

"Вести"

"Вести"

Начало в 11:00 "Вести"

Эфир от 23.01.2020 (11:10)

Эфир от 23.01.2020 (11:10)

Начало в 11:10 "Лавка музыкальных редкостей"

Юлиан Семенов "Майор Вихрь". Серия 10-я

Юлиан Семенов "Майор Вихрь". Серия 10-я

Начало в 11:30 "Литературный сериал"

Музыкальная программа

Музыкальная программа

Начало в 11:45 Музыкальная программа

"Вести"

"Вести"

Начало в 12:00 "Вести"

События, факты, комментарии

События, факты, комментарии

Начало в 12:10 "Актуально"

В России появилась новая доктрина продовольственной безопасности

В России появилась новая доктрина продовольственной безопасности

Начало в 12:11 "Актуально"

"Актуально". В России появилась новая Доктрина продовольственной безопасности

"Актуально". В России появилась новая Доктрина продовольственной безопасности

Начало в 12:11 "Актуально"

Утверждена Стратегия развития электронной промышленности до 2030 года

Утверждена Стратегия развития электронной промышленности до 2030 года

Начало в 12:18 "Актуально"

"Актуально". Утверждена Стратегия развития электронной промышленности до 2030 года

"Актуально". Утверждена Стратегия развития электронной промышленности до 2030 года

Начало в 12:18 "Актуально"

Минстрою определили основные задачи

Минстрою определили основные задачи

Начало в 12:26 "Актуально"

"Новости спорта"

"Новости спорта"

Начало в 12:33 "Актуально"

"Актуально" о культуре с Дарьей Седовой

"Актуально" о культуре с Дарьей Седовой

Начало в 12:39 "Актуально"

"Вести"

"Вести"

Начало в 13:00 "Вести"

Тербий для альфа-охоты и уничтожения раковых клеток

Тербий для альфа-охоты и уничтожения раковых клеток

Начало в 13:10 "Российский радиоуниверситет"

"Вести"

"Вести"

Начало в 14:00 "Вести"

Выставка "Monument du costume. Картины жизни конца XVIII столетия"

Выставка "Monument du costume. Картины жизни конца XVIII столетия"

Начало в 14:10 "Действующие лица"

"Вести"

"Вести"

Начало в 15:00 "Вести"

"Будьте здоровы"

"Будьте здоровы"

Начало в 15:10 "Будьте здоровы"

Эфир от 23.01.2020 (15:25)

Эфир от 23.01.2020 (15:25)

Начало в 15:25 "Наши песни – наша память"

Джонатан Свифт  "Путешествия Гулливера". Часть 4-я

Джонатан Свифт  "Путешествия Гулливера". Часть 4-я

Начало в 15:30 "Литературный сериал"

"Вести"

"Вести"

Начало в 16:00 "Вести"

Сахалин: с оторвавшейся льдины эвакуировали более 200 рыбаков

Сахалин: с оторвавшейся льдины эвакуировали более 200 рыбаков

Начало в 16:10 "Разное время. Радиоканал"

Аварийные дома:  порядок переселения жителей и новые нормы по расселению

Аварийные дома:  порядок переселения жителей и новые нормы по расселению

Начало в 16:35 "Разное время. Радиоканал"

"Вести"

"Вести"

Начало в 17:00 "Вести"

Систему адресной помощи тестируют в регионах

Систему адресной помощи тестируют в регионах

Начало в 17:10 "Разное время. Радиоканал"

Нижегородских мам учат зарабатывать рукоделием

Нижегородских мам учат зарабатывать рукоделием

Начало в 17:45 "Разное время. Радиоканал"

"Вести"

"Вести"

Начало в 18:00 "Вести"

"Видеть музыку, слышать танец..."

"Видеть музыку, слышать танец..."

Начало в 18:10 "Видеть музыку, слышать танец..."

Антропоценфония

Антропоценфония

Начало в 18:35 "Культурный повод"

"Вести"

"Вести"

Начало в 19:00 "Вести"

События, факты, комментарии...

События, факты, комментарии...

Начало в 19:10 "Вечерняя смена"

"Вечерняя смена"

"Вечерняя смена"

Начало в 19:12 "Вечерняя смена"

"Вечерняя смена"

"Вечерняя смена"

Начало в 19:20 "Вечерняя смена"

"Вечерняя смена"

"Вечерняя смена"

Начало в 19:30 "Вечерняя смена"

"Вечерняя смена"

"Вечерняя смена"

Начало в 19:40 "Вечерняя смена"

"Вести"

"Вести"

Начало в 20:00 "Вести"

Прямой эфир
Радио России
Радио России FM

Программа